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苏州工业园区关于进一步加强业主委员会履职能力建设的指导意见(试行)

发布时间:2019/9/4 13:39:34   点击次数:

苏州工业园区关于进一步加强业主委员会履职能力建设的指导意见(试行)

 

根据《物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》《关于加快推进城乡社区治理现代化的意见》(苏委发〔201620号)等相关规定,进一步加强苏州工业园区(以下简称园区)业主委员会以下简称业委会)履职能力建设规范履职行为,维护业主合法权益,提出如下指导意见

一、理顺管理体系

(一)坚持党的领导。业委会作为基层群众自治组织,必须坚持党的领导,充分发挥基层党组织和党员干部在业委会活动中的作用,全面落实对业委会的监管社区党组织要发挥牵头抓总和统筹协调作用,支持和帮助社区居委会、业委会、物业服务企业共同做好小区物业管理,协商解决矛盾问题,充分发挥社区党组织在多元治理格局中的核心作用。

(二)厘清管理责。厘清职权边界,多元主体平等参与、共谋共治共享,进一步拓宽参与治理的渠道,增强协商共治的能力,形成各部门齐抓共管的合力

1业委会的职责。业委会是业主(代表)大会的常设执行机构,履行召集和主持业主(代表)大会,执行业主(代表)大会会议的决议、决定,听取业主的意见和建议,监督管理规约的实施等职责接受业主、业主(代表)大会和有关部门的监督。业委会应主动接受街道办事处(社工委)和社区“两委”的指导、监督和评议,每年向社区居委会报告小区物业管理情况,实现物业管理与业主自治服务良性互动,促进社区治理能力和小区物业管理水平同步提升。业委会要依法依规履行权利和义务,逐步建立业委会民办非企业备案制度,落实业委会的主体责任。

2、业主(代表)大会的职责。业主(代表)大会应监督业委会工作,选举或者更换业委会委员业委会擅自作出的决定侵害业主合法权益的,应召开业主(代表)大会撤销其决定,并依法追究相关责任人的法律责任。

3、街道办事处(社工委)职责。街道办事处(社工委)负责落实本辖区住宅小区综合管理工作制度,具体负责辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,协调落实部门和人员解决住宅小区综合管理中的疑难问题,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系,指导监督业主大会、业委会组建、换届改选和日常运作办理业委会的备案手续

4、社区居委会的职责。社区居委会负责对业主大会、业委会组建、换届改选和日常运作的指导帮助业主自行管理的业委会规范运作,并通过人民调解委员会调解物业管理纠纷。

5、规划建设委员会的职责规划建设委员会负责园区物业管理活动的监督管理工作,负责对业主大会、业委会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导办理业委会的备案手续负责街道办事处(社工委) 物业管理工作人员和业委会委员的培训。

6、社会事业局的职责。社会事业局负责各社工委的业务指导及统筹管理工作,协调及指导各街道相关业务探索和研究基层社会治理创新及新型社区治理工作指导和协调社区建设及社区管理工作推进社区信息化建设,建立和完善园区社区服务体系

7、其他有关部门的职责。综合行政执法局、公安分局、市场管理局等其他有关部门,按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督管理工作。有关主管部门对物业服务企业、业主委员会劝阻、制止无效后报告的违法违规行为,应当及时依法处理并反馈结果。

提高履职能力

(三)优化人员组成。街道办事处(社工委)和居民委员会应当牵头组织、具体指导业主大会会议召开、业委会成立及换届等工作。大型住宅小区业委会委员和居(村)民委员会工作人员可以交叉任职。首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(社工委)、社区居民委员会等派员组成,筹备组中的业主成员由街道办事处(社工委)组织业主推荐产生。应当选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业委会委员、换届改选小组成员优先推荐人大代表、政协委员、劳模、先进代表、优秀共产党员作为业委会委员候选人;共产党员应积极带头参选业主代表,业委会委员候选人中共产党员所占比例低于30%时,街道办事处(社工委)和社区居民委员会可以指派业主中的共产党员候选业主代表不依法履行职责,经街道办事处(社工委)责令限期改正后仍未履行职责的,居民委员会应督促业委会组织业主重新推荐产生业主代表。鼓励业委会自行聘用专职秘书,从事业委会交办的日常工作,收集业主的建议意见,监督物业企业的服务加强与社区和政府相关职能部门的沟通联系。

(四)代为履行职责。不具备成立业委会条件的住宅小区,街道办事处(社工委)应当牵头成立由街道办事处(社工委)、居民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表参加的物业管理委员会,代行业主大会和业委会职责,物业管理委员会主任由街道办事处(社工委)的工作人员担任。因客观原因未能选举产生业委会或者业委会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业委会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处(社工委)的指导和监督下,代行业委会的职责。

(五)使用示范文本建设单位、物业服务企业、业主大会、业委会按照住建部门印发的示范文本,制定和签署临时管理规约、专项维修资金管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业委会委员候选人产生办法、业委会选举办法、物业服务合同、住宅装饰装修管理协议等文件。

(六)规范换届选举业委会任期届满或因故提前进行换届的,街道办事处(社工委)、居委会成立业委会换届工作组,参照首次业主大会会议程序相关规定,全程主持完成业委会换届工作。换届选出新一届业委会之日起10日内,前业委会应当在居委会监督下,将有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业委会。前业委会拒不移交的,新一届业委会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

(七)依法选聘物业。业委会应拟订物业服务企业选聘方案后征求业主的意见,完善选聘方案并将选聘方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。选聘结果和物业服务合同须在物业管理区域内公,接受业主的查询、监督。业委会选聘物业服务企业应及时向居委会报告,居委会须全过程参与指导监督

(八)调处矛盾纠纷。

1、建立和完善街道办事处(社工委)物业管理联席会议制度,协调、处置辖区内住宅小区综合治理相关事务,解决住宅小区中跨部门、跨领域以及其他重大问题。

2、涉及业委会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业委会之间的纠纷主、业委会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷,由居民委员会设立的人民调解委员会受理和调解

3、涉及邻里间因安装空调、晒衣架等附着物引发的物业使用纠纷因业主或使用人违反《管理规约》引发的物业矛盾纠纷其他属于人民调解组织调解范围内的物业管理纠纷居民委员会应当主动或协助和指导业委会调解。业委会应当建立物业管理矛盾协调工作会议制度,协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。

三、加强自身建设

(九)加强印章管理。业委会应当建立印章管理规定,并指定专人保管印章。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业委会印章,应当根据业委会会议的决定。违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业委会会议的决定,擅自使用业主大会印章、业委会印章的,物业所在地的街道办事处(社工委)应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,应当依法追究责任人的法律责任。

(十)及时沟通报告。业委会应及时、主动地与政府相关部门和所属街道办事处(社工委)、社区居委会沟通协调,依法运作;对小区内的违法建设等违法违规行为,业委会应当及时劝阻制止,劝阻制止无效的应当及时报告有关主管部门依法处理。召开业委会会议,应告知相关居民委员会并听取建议,会议做出的决定书面告知居民委员会。重大事项会议应邀请街道办事处(社工委)、社区、派出所、相关主管部门参加,作出的决定应及时告知街道、社区、相关主管部门。业委会、物业公司和居委会应当建立良好的三方合作关系,共同致力于和谐社区建设,发挥主观能动性,积极参与矛盾纠纷调处。

(十一)严格财务审计。业委会应当管理好小区的公共收益,建立公共收益使用及工作经费收支公示制度。涉及公共收益的支出计划应经过业主(代表)大会通过,每项支出在使用前应当公示。鼓励业委会每年委托有资质的社会审计单位对公共收益财务收支情况进行审计;每届业委会届满或半数以上委员集体辞职前应当出具任期内的财务审计报告,审计报告在小区内公示7,并报送各街道办事处(社工委)备案

(十二)建立决策平台。推进治理手段信息化,逐步建成覆盖街道办事处(社工委)和社区的“互联网+社区服务”综合服务管理信息平台。规划建设委员会要在有条件的小区开展业主公共决策平台建设的试点,规范业委会的运作模式,引导业主正确行使表决权,公开、公平、公正决策公共事务。街道办事处(社工委)和社区居委会应当做好前期基础信息采集和后期数据更新工作。

(十三)依法依规作为

1、业委会逾期不召集会议的处理业主(代表)大会会议分为定期会议和临时会议,由业委会负责召集。定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。业委会逾期不召集会议的,规划建设委员会责令限期召集;经责令仍未召集的,业主可以申请街道办事处(社工委)召集。业委会不能正常开展工作的,物业所在地的街道办事处(社工委)应当组织召开业主大会临时会议对业委会进行调整。

2、业委会委员资格终止的处理业委会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业委会,拒不移交的,其他业委会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

3、业委会半数以上辞职的处理业委会委员半数以上提出书面辞呈的,应当协助街道办事处(社工委)和业主建立筹备组召开业主(代表)大会,重新选举产生新的业委会。原业委会因不履行职责造成的损失,由相关责任人承担。

4、业主和业委会违法违规的处理

业主和业委会擅自以业主大会或者业委会的名义从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。建立业主(使用人)居住领域信用管理制度,将住宅小区内拒不承担专项维修资金、违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质、拒交物业服务费等违法违规违约行为录入公共信用信息服务平台。

5业委会作出的决定违法违规的处理业主(代表)大会、业委会作出的决定违反法律、法规的,规划建设委员会或者街道办事处(社工委),应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业委会违反法律、法规和管理规约,严重损害多数业主合法权益,或者影响社区安定和社会稳定的,应当停止活动。所在地街道办事处(社工委)组织应当及时召开业主(代表)大会会议,重新选举业委会。业主(代表)大会、业委会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

建立激励机制

(十四)开展履职评议建立业委会规范履职评议制度。业委会应当每年向街道办事处(社工委)、居民委员会报告工作情况,接受监督和检查。街道办事处(社工委)、居民委员会会同业主代表)大会和物业服务企业每年对业委会规范化履职进行评议(评议量化表见附件)。评议总分100分(含)以上的为优秀,100至90分(含)的为良好,90至70分(含)的为合格,70分以下的为不合格。

(十五)表彰奖励先进年度评议总分良好以上的前二十名业委会,由管委会给予表彰和奖励获奖名单在规划建设委员会网站公示。奖励资金划拨到各街道办事处(社工委)用于奖励业委会委员,获奖的业委会凭奖励方案和名单向属地街道办事处(社工委)申请划转,不得挪作他用。管委会对业委会年度和换届财务审计费用以及聘用一名专职秘书的工资给予30%奖励,所需费用列入年度财政预算,具体奖励细则另行制定。

本意见自印发之日起行。

附件苏州工业园区示范业委会履职清单和评议量化表

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件:

苏州工业园区示范业主委员会履职清单和评议量化表

 

            业委会                                日期:             (年度)

项目

序号

履职清单

分值

评议量化

得分

(保留小数点后1位)

一、街道办事处(社工委)、社区居委会评议

70分

以下34项分值合计


组织
建设
(16分)

1

筹建选举

在街道(社工委)指导下依法筹建、选举成立首届业主委员会;

2

未经指导擅自筹建的不得分


2

委员资格

业主委员会委员资格符合国家、省、市相关规定要求;

2

一名委员不符合扣1分


3

人员分工

人员齐备,机构健全,分工明确;

2

缺一人扣1分;分工不明确的扣1分


4

材料备案

成立或改选后及时到所在街道办事处(社工委)、园区规划建设委员会履行备案手续;

2

未按规定履行备案手续不得分


5

换届选举

业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告项目所在地行政主管部门和街道办事处(社工委);

2

未及时组织换届选举扣1分;未报告所在地行政主管部门和街道办事处(社工委)扣1分


6

资格终止

业主委员会委员符合资格中止条件的,业主委员会应当提请业主(代表)大会审议决定终止资格,并在物业管理区域内公告;

2

应终止而未终止扣1分;未公告扣1分


7

缺额补足

业主委员会任期内,委员出现空缺额时,应当及时增补足;

1

未及时补足缺额的不得分


8

重新选举

业主委员会委员缺额人数超过委员半数以上或不能正常开展工作时,应当在社区居委会指导下及时重新选举或进行调整;

1

未及时重新选举或调整的不得分


9

业务培训

积极参加物业行政主管部门、街道(社工委)组织的培训。

2

业委会主任、副主任或通知的委员未参加培训,缺席1次扣1分


制度
建设
(12分)

10

议事规则

制定和修改业主大会议事规则,并经全体业主“双过半”表决通过;

2

未制定扣2分;已制定未表决通过扣1分


11

管理规约

制定和修改管理规约,并经全体业主“双过半”表决通过;

2

未制定扣2分;已制定未表决通过扣1分


12

印章管理

建立业主委员会印章管理制度,指定专人保管印章,遵循使用与保管相分离的原则,使用印章须经业主委员会主任签字同意后盖章,并在登记簿上记录登记;

2

未建立印章管理制度扣1分;不符合规定使用印章的,发现一次扣1分


13

账务制度

小区公共收益和业委会经费的支出应当每半年在物业管理区域内显著位置公告,接受全体业主和街道(社工委)的监督和管理;

2

未建帐扣2分;未公告扣1分


14

财物移接

业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会;业主委员会委员离职或被终止委员资格之日起10日内,应将其保管的档案资料、印章及其他属于业主委员会所有的财物移交委员会;

2

一项不符合扣1分


15

档案归集

业主大会和业主委员会的档案资料健全、完善。

2

未归集扣2分;已归集有缺失扣1分


民主
决策
(9分)

16

联席会议

积极参加由街道(社工委)、社区居委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议,协调处理物业管理重大事宜;

3

无故缺席的,一次扣1分


17

定期会议

业主委员会应当按照大会议事规则的规定定期召开业主(代表)大会会议和业主委员会会议,并做好会议书面记录;

3

未定期召开的,一次扣1分;未书面记录的,一次扣1分


18

临时会议

业主委员会应当按照大会议事规则的规定召开业主(代表)大会临时会议和业主委员会临时会议,并做好会议书面记录;

3

未按规定组织召开的,一次扣1分;经责令限期召开,逾期仍不召开的,一次扣2分;


规范
履职
(17分)

19

示范带头

业主委员会委员应当模范履行业主义务,按期交纳物业管理服务费、物业专项维修资金等,无乱搭建等行为;

2

未严格履行的,发现一人次扣1分


20

工作纪律

业主委员会委员认真履行职责,开展业委会工作,参加业主委员会会议,不得委托他人代行业主委员会委员职责;

1

发现一人次不符合扣1分


21

物业选聘

通过法定程序选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

2

未召开业主大会并经法定业主人数同意的不得分


22

物业交接

监督物业服务企业完整移交有关物业、财物和档案资料,做好交接工作;

1

未监督或不接收的不得分


23

欠费催缴

对未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的业主(使用人),采取上门催交、小区公示等形式,督促其限期交纳;

1

物业服务企业寻求协助不履职的不得分


24

更新改造

依法对共用部位公用设施设备进行维修更新改造;

2

未经法定人数同意擅自使用维修资金的扣2分,应当维修未及时提出处置方案的扣1分


25

信息公开

按相关法律法规和管理规约及业主大会议事规则的要求,及时将业主大会和业委会的决定、物业服务合同、专项维修资金筹集使用情况、物业共有部分的使用收益情况、业主大会和业委会工作经费收支情况等向业主公布;

3

未公布的,每一项扣0.5分


26

及时整改

物业主管部门或街道(社工委)对业主大会、业主委员会违反法律、法规及相关政策的决定作出限期整改或撤销的,业主委员会应及时整改;

2

未按规定及时整改的,一次扣1分


27

依法维权

正确引导业主依法合理维权,确保小区和谐稳定。

3

处理不及时或造成消极社会影响的,每件扣1分


沟通
报告
(12分)

28

主动沟通

及时、主动与政府相关部门和所属街道(社工委)、社区居委会沟通协调,依法运作;

3

未主动沟通致使业主委员会、业主大会活动违反相关规定的,每次扣1分


29

违规处置

对小区内的违法建设等违法违规行为业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门依法处理;

2

未及时劝阻、制止、报告的,发现一次扣1分


30

决定告知

召开业主(代表)大会、业委会会议,应告知相关居民委员会并听取建议;会议做出的决定书面告知居民委员会;

2

未告知的,发现一次扣1分


31

邀请决策

重大事项会议应邀请街道(社工委)、社区、派出所、相关主管部门参加,作出的决定应及时告知街道、社区、相关主管部门;

3

未通报的,发现一次扣1分


32

三方协作

业主委员会、物业公司和社区居委会应当建立良好的三方合作关系,共同致力于和谐社区建设;发挥主观能动性,积极参与矛盾纠纷调处工作。

2

一项不符合扣1分


社区
建设
(4分)

33

志愿服务

配合社区居委会组建志愿服务工作站,配置志愿服务人员;加强物业管理宣传,提高服务创新意识,积极传播各类公益广告;

2

1项未完成,扣1分


34

文明创建

认真执行文明城市创建测评标准,积极配合社区居委会组织参与各项文体和创建活动。

2

未积极配合的,扣1分


二、业主(代表)大会满意度

20

满意率≥95%得20分;≥80%<95%得16分;≥70%<80%得12分;≥50%<70%得8分;<50%不得分


三、物业服务企业评价

10

满意得8-10分;基本满意得5-7分、不满意得0-4分


四、附加分

20

以下10项分值合计


附加
分值
(20分)

1

党员参与

业主委员会委员中共产党员比例高于50%;

2

比例50-80%加1分,80%以上加2分


2

交叉任职

业主委员会委员和居民委员会工作人员可以交叉任职;

2

主任交叉任职的加2分,其他委员交叉任职的加1分


3

民办备案

建立业委会民办非企业备案制度,落实业主大会、业委会的主体责任;

2

已备案的加2分


4

聘请秘书

聘请专职秘书处理业委会日常工作;

2

聘请专职秘书的加2分


5

财务审计

聘请第三方对业委会财务进行审计;

2

聘请第三方审计的加2分


6

物业考评

积极协调参与物业服务规范化考评工作,受托的物业管理项目获管委会表彰的;

2

第1名加2分,第2、3名加1分,第4、5名加0.5分


7

平台决策

使用《业主决策平台》公开、公平、公正决策公共事务;

2

每使用1次加1分


8

媒体表彰

业主委员会或其委员因业主委员会工作在市级及以上新闻媒体上受到宣传表扬的 ;

2

受到表扬的,一次加1分


9

投稿宣传

在市级及以上媒体积极投稿正面宣传小区的;

2

投稿并被采用的,一次加1分


10

历年获奖

历年评议获得优秀的。

2

上一年度评价获得优秀的加1分,连续两年评价获得优秀的加2分


综合评价总分

120分


 


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